星石问答

星石问答丨房地产“三箭齐发”,利好哪些板块?

作者:    时间:2022-11-30    浏览:400    来源:星石投资_15年老牌私募,14座金牛奖获得者

关于「基金经理窗口」

星石投资《基金经理窗口》合作伙伴直播栏目自2019年开播以来成功举办了80余期,栏目根据市场动态不定期与合作伙伴开展线上直播交流。星石投资全行业基金经理针对近期的市场热点进行深入分析和解读,及时传达最新的投资策略和投资思考,同时针对合作伙伴的各类问题统一答疑。

星石为您整理了部分本期精彩问答供您参阅。

直播时间:2022年11月29日

本期主讲:万凯航 星石投资副总经理、高级基金经理、首席投资官

 

Q&A

房地产股权再融资重启,对市场信心和经济基本面预期有什么长远影响?

观点:政策这么密集的落地,对整个市场的信心和预期都有比较大的提振,市场对于明年经济的信心更强了。对于预期而言,市场会觉得此轮房地产的底部基本上探明了。

整体上,此轮政策在过去的一个月里出的比较密集。房地产股权再融资重启,属于供给端的一个改善,它的信号意义比较大。从2021年开始的“三道红线”就是在供给端收缩,房地产股权再融资相当于是在供给端的进一步放松,对房企而言意义重大,这意味着这一轮地产收缩到此告一段落了。

房地产股权再融资重启相当于从资金端、从源头上给钱、给选择,那必然会带来行业再融资快速释放以及并购快速落地。这有助于解决行业保交楼的问题,也有助于解决今年房地产投资过快下滑的问题,相当于盘活了存量资产。即便今年行业再不好,优质企业其实还是卖得动的,不像小企业根本卖不动。

政策通过引入增量资金,尤其是股权性质的资金,帮助优质房企补充权益资本。同时发挥整个REITs和私募基金的作用来盘活房地产资产负债表的项目。企业的存活是有价值的,整体而言这对于优质房企将是一个重估。哪怕人口下降,按照国内13亿人口来算,其实每年房地产销售也有10-12亿平方米的更新需求。因此保主体是必须做的,政策这么密集的落地,对整个市场的信心和预期都有比较大的影响,市场对于明年经济的信心也更好了。对于预期而言,市场会觉得距离底部越来越近,此轮房地产的底部基本上已经探明了。

Q&A

20天内三箭齐发,历史上有没有过这么大力度政策刺激的密集期,房地产行业会不会迎来新一轮的繁荣期?

观点:历史上地产政策更多的集中于需求端,而这次政策针对的是供给端。这次政策能够得到的最好结果可能是优质企业得到重估,房地产行业整体的下行周期结束了,但有没有新一轮的上行周期可能还需要再观察。

历史上没有过这么大力度的政策刺激密集期,一般都是从需求端推出政策刺激,哪怕是2008年、2014年的时候也是在需求侧推出更多政策去解决整个行业的供需问题,比如降低利率、加杠杆等。

房地产繁荣了这么多年,这一轮相当于刚好碰到了一个大周期,从2021年年底到今年的需求侧政策的效果不明显。这种情况下,这些房地产企业很难活下去,此时就需要用不一样的政策去调节,可能地产需求从过去的17亿平米下行到现在12亿平米,甚至10亿平米,下滑了40%,任何一个企业都扛不住下滑40%背后的杠杆问题,那只能保主体。

第一支箭是授信,但地产销售不好,很多企业其实是用不完授信额度的。第二支箭是发债,解决了部分问题,但只有股权融资才是实打实的,因为股权融资有点类似风险资本,相当于引入活水去解决困境,整个这次的政策力度和推进节奏是显著超预期的。

这次政策基本上扭转了2016年以来的格局,2016年以来的政策不仅针对需求端,还针对供给端。今年一些需求侧实施因城施策政策后,部分城市已经回到了2016、2017年收紧前的水平。但供给端在这次政策之前还是很严的,相当于这次供给端政策放松后,房地产政策全部回到了2016年政策收紧之前的水平。

这种政策密度和力度在历史上是没有过的,如果非要类比的话,可以和2008年、2014年类比,但其实也不大一样。这一次房地产政策是保供给,而不是保需求,这次保供给应该不会带来房价的再一次大涨或者非常强的需求释放。这此政策能够得到的最好结果可能是优质企业能够得到重估,但不代表这个行业还有很大的发展空间。房地产行业整体的下行周期可能结束了,但有没有新一轮的上行周期可能还需要再观察。

Q&A

明年的经济有没有可能走出底部,开始新一轮的行情?

观点:明年来看压制市场的两个宏观因素都将出现一定的缓解,经济走出底部,开始新一轮的行情是有可能的。市场最悲观的阶段可能已经过去了,但市场的反转不是一蹴而就的,更可能是缓慢波动上行。

展望明年经济,明年内需肯定是要比今年好的,因为内需有两个方面阻碍比较大,一个是地产,另一个是疫情带来的消费压抑。现在地产应该是触底了,供给端触底,需求端最多下行到10亿平,也就10%-20%的下行空间,如果明年二季度需求端也触底了,供需都触底以后可能就迎来了反转。至于反转的幅度多大可能很难预测,但迎来拐点的确定性很大。疫情带来的消费压抑,明年也应该会出现反转,消费需求将出现释放。当这两个堵点都被打通以后,流动性就会流入实体经济。明年的经济预期大概率会比今年好,明年的利率水平可能也会比今年要高一点。

所以明年的经济走出底部,开始新一轮的行情是有可能的。目前政策底已经显现,市场底可能在今年4月份就出来了,经济底可能在明年的一季度、二季度中间的某一个位置。这三个底是看得比较清楚的,市场底是交易出来的,政策底是政策推出确定的,经济底可以外推。

市场大概率是可以开启新一轮行情,但是并不是一蹴而就的。从全球来看,经济的弹性并不足,流动性的弹性也是不足的,美国流动性转向至少到明年的三四季度才有可能;中国明年的利率可能会比今年要高一点,所以流动性的驱动也不是特别强。国内受损严重的行业,下跌幅度较大,今年盈利较差,所以反转的幅度可能更高一点。

总之,市场可能最悲观的阶段已经过去了,整体而言底部肯定是探明的,市场大概率缓慢波动上行的。

Q&A

更关注哪些板块的机会?

观点:明年投资机会还是以内需驱动为主,结构上更关注的是困境反转类的行业,例如地产链、出行链、消费服务链,这些行业明年向上的趋势和弹性会更清楚一点。

如上分析,明年经济大概率是比今年要好,尤其是影响内需的两个因素得到缓解,内需价值回归是大概率事件。结构上,过去两年受损比较严峻的这些板块会更好一点。地产链、出行链、消费服务链明年向上的趋势和弹性会更清楚一点。其他行业实际上跟地产政策的关系较弱,而且今年流动性放的比较多,有一些行业今年还受益于流动性的。但明年和今年不一样,明年如果国内的经济真的好一点,利率高一点,海外利率也没掉下来,短期市场信心恢复,各个类别都会有一定的估值抬升,前期可能是价值股涨得更猛一点,后面核心成长股也会有机会。那么再看长一点,高估值的还是要小心一点,毕竟资金脱虚向实的背景下,整个经济肯定要比原来好一点。

Q&A

怎么看明年消费板块的投资机会?

观点:地产政策和疫情防控政策出现拐点后,国内被压制的消费需求大概率会得到释放,明年CPI强于今年的环境下,消费类资产的机会可能还不错。

今年二季度、三季度的货币政策执行报告都有提到过国内的通胀问题,我们预测今年部分月份的通胀可能会破3%,但实际上通胀并没有起来。这主要是因为过去两个季度国内疫情管控仍较严格,压制了整个消费的释放。

从海外的经验来看,当疫情管控措施放松后,经过2-3个季度的释放,整个服务业消费需求将释放得比较充分,大部分行业都达到或者接近疫情前的水平,部分行业甚至可以超过疫情前的水平,与服务业相关的通胀,尤其是人工成本的通胀是清楚且有粘性的。同样的场景可能也将在国内出现,如果房地产和疫情防控均出现拐点,过去受到压制的消费需求和通胀需求都会释放。

向后看,明年PPI还是比较低的,但被压制的需求释放带来CPI要比今年强,相应的消费类资产的机会可能还不错。

Q&A

怎么看明年的通胀?

观点:今年的通胀数据是被压制的,是低于预期的,明年供需差带来结构性通胀上行是大概率事件。

今年的通胀数据是被压制的,是低于预期的。我们认为核心通胀明年是要走强的,供需差带来结构性通胀上行是大概率事件。

今年核心通胀一直维持在0.6%左右,环比增速基本为0。今年核心通胀低迷的原因在于疫情管控方式较为严格,很多消费需求受到了压制。这造成了两个结果:一是需求得不到释放,积累到了明年;二是供给端收缩的较为严重,很多行业都出现了供给出清。所以当出现反转后,今年低于预期的核心通胀将在明年得到弥补,明年核心通胀的趋势是向上的。按照美国的经验来看,剔除释放流动性的因素后,疫情管控放开后通胀粘性也是比较强的,这种情况或许也将出现在我国,我国核心通胀在未来两年上行的趋势都是比较明确的。

Q&A

怎么看美元和贵金属?

观点:110左右可能是美元指数的顶部区域,与美元负相关的黄金等贵金属可能有一定机会。

美元方面,从概率上看明年看到顶部应该是比较确定的事。美元强势与否取决于美国对于全球的相对优势,而美国马上将进入衰退交易,美国国债利率也几乎探明顶部,即使仍有1-2次加息,美国进入衰退都对长端利率有压制,因此110左右可能就是美元的顶部区域。那么,与美元负相关的黄金等贵金属可能是有一定机会的。

但美国今年的缩表力度不大,如果明年美国通胀水平仍较高,美联储可能会进一步加大缩表力度,这可能会加重美国衰退。如果全球经济出现快速衰退,黄金等贵金属也是会跟跌的。

 

 

 

风险提示

本报告所载信息和资料来源于公开渠道,本公司对其真实性、准确性、充足性、完整性及其使用的适当性等不作任何担保。在任何情况下,本报告中的信息、观点等均不构成对任何人的投资建议,也不作为任何法律文件。本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。