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星石深度丨杨玲:REITs风起,房地产投资再次迎来曙光?

作者:杨玲    时间:2021-06-18    浏览:993    来源:星石投资_14年老牌私募,14座金牛奖获得者

再有4天,9只中国首批基础设施公募REITs将正式上市交易。在美国,REITs是股票、债券和现金以外的第四类重要的资产配置选择,此番上市也倍受国内投资者瞩目。由于REITs投资不动产,身边的朋友有一些共性疑问:一是REITs放行,等于房地产放行吗?二是房住不炒时代,REITs值得投资吗?下文谈谈我的看法。


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REITs放行≠房地产放行

人们印象中,REITs投资于房地产行业,这既受到其中文翻译“房地产投资信托基金”联想,也受海外REITs投资结构的影响。以美国为例,截至2019年底,其公开上市的REITs 共有219只,合计市值为1.1万亿美元左右,但美国历史上基础设施REITs只有24只。

目前来看中国REITs大方向还是基础建设资产,扩至地产可能还需要更长的时间。2020年4月30日,中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(以下简称“试点通知),标志着公募REITs试点启动,且是在基础设施领域。通知指出,优先支持基础设施补短板行业,包括仓储物流、收费公路等交通设施、水电气热等市政工程、城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目

即使是在改革示范区,REITs的发展也被限定在基础设施领域。10月11日,中办、国办发布《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020-2025年)》,再次提出依法依规开展基础设施领域不动产投资信托基金试点。

REITs试点首选基础设施,既是因为中国基础设施底层标的丰富,也是国家产业战略发展需要。根据上交所数据,2003-2017年,中国累计基建投资规模高达108万亿,未来我国发力新基建,每年基建投资约15万亿元。即使按照1%的证券化率,十年内REITs有望为存量和增量基建项目盘活2万亿资金,从而进行更多投资。对于投资人而言,基础设施REITs会带来更多元的底层标的。此次试点通知就鼓励在信息网络等新型基础设施,以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

个人认为REITs未来即使扩容至地产,更多也是二级商业地产运营或者住房租赁,而非一级住宅地产开发。

一方面从业务模式角度来看,开发类项目是通过一次性的出售来获得回款,既不持续,也有一定风险,而REITs要求每年有稳定的分红,因此更倾向于参与稳定、有持续收入来源的的不动产项目,因此即使今后涉及地产行业,也不会是在开发端。参考海内外经验,我国香港地区明确禁止REITs从事房地产开发,新加坡规定REITs参与地产开发不得超过总资产的10%。

另外一方面,从国内政策角度来看,2020年至今,从“房企三条红线”到“贷款集中度管理”,涉房资金从供需两头全线紧缩,因此REITs作为融资渠道,从政策大方向也会与住宅地产开发隔离,以免成为开发商的资金来源,引发房价泡沫。

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长期来看发展租赁住房REITs有必要性,且有望进一步抑制房价

为了缓解年轻一代的买房压力,发展公共性的租赁住房是重要手段。“十四五”规划要求租购并举,探索支持利用扩大保障性租赁住房供给。6月,国家发改委近日印发《保障性租赁住房中央预算内投资专项管理暂行办法》,也要求提高资金使用效益。

因此,将租赁住房纳入REITs的支持范畴本身就具有正向的政策意义,这也将有助于规范住房租赁市场。2018-2020年,投资运营方为了实现租金的提前回收,违规设计出租金贷(但租金回报率与贷款利率不匹配,形成庞氏效应),导致长租市场连环爆雷,给金融体系带来隐患。

如果能规范发力租赁住房REITs,或将成为其重要融资退出通道(REITs介入,可帮助运营方提前收回投资,而REITs则获得稳定的租金回报),从而间接推动租赁住房市场,进一步降低住宅购买需求,抑制房价投机潮。

但目前发展租赁住房REITs存在一定的问题,因为算上开发成本(土地成本和建设成本),租赁市场收益率过低,根据中金数据,目前开发持有长租公寓的稳定收益率最多也仅在4%-5%,成为吸引社会资本的一个障碍,也影响了供给。

所以发展租赁住房还需要政府在用地方面提供一定保障,比如把租赁住房供给“有机”纳入地方用地指标规划中,使得前段开发成本降低,租赁住房的收益率能够提高,将有助于住房租赁REITs的发展壮大。


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房住不炒时代,REITs为普通人链接不动产投资

中国投资者所熟知的不动产投资主要局限于房地产市场。即使是2020年,房产依然是投资热门项目,对财富增加的贡献率将近70%。

然而在房住不炒的时代,住宅投资的难度加大,收益率降低。然而REITs的发展,为投资者打开了不动产投资的大门。

从美国经验看,REITs给投资人带来丰厚回报。美国基础设施REITs指数自2010年以来复合年增长率为12.30%,同期FTSE全权益REITs指数为12.30%,标普500指数复合年收益率为12.11%。

戴德梁行数据显示,自2016-2019年,基础设施、工业物流、数据中心三类REITs回报率超过15%。

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作为投资标的,REITs是一种投向明确、抗通胀的中风险中收益产品。公募REITs产品具有较稳定的分红回报,受股票市场大盘波动的影响较小,长期持有综合收益可观,资产价值具有增长空间。2020年7月31日发改委与证监会联合发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》指出,项目预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%;在符合分配条件的情况下公募REITs的分配每年不得少于1次,把基础设施基金年度可供分配金额的90%以上分配给投资者。同时,REITs的底层资产是基础设施项目,资产现金流来源于底层资产的收费,这一收费本身具有较好的抗通胀属性,REITs也具有一定的抗通胀能力。目前市场上大部分理财产品的年化收益率在4%以下,以十年期国债利率为例,截至6月8日,十年期国债利率为3.11%。

此外,REITs投资比个人投资不动产更有优势:从管理风险来看,REITs采用”公募基金+ABS”结构,治理结构更为清晰,财务数据和信息披露较为有效,有利于投资人对底层资产的监督和管理。除此之外,和其他证券投资基金一样,REITs具有税收优势,暂时免收企业所得税。



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