星石观点

杨玲:房地产重磅信号释放,资金转移股市或加速

作者:    时间:2020-07-17    浏览:501    来源:星石投资_13年老牌私募,14座金牛奖获得者

7月15日,深圳“史上最严房地产限购政策”来了:深圳住建局调整了对于商品住房的限购年限,规定深户居民需要落户满3年并且连续缴纳36个月个税或者社保才能购买商品住房。


我们认为,此次深圳房地产限购政策趋严,具有比较强的信号意义:


一方面,此次调控政策升级,也是对前期深圳楼市火爆、房价上涨的回应。结合年初多地出现的楼市松绑政策“一日游”的情况,表明坚持“房住不炒”的总体基调并没有改变;决策层对于压住地产,支持科技创新、进行产业转型升级的决心并没有因为疫情冲击经济而有所动摇。


另一方面,从资产配置的角度来讲,中长期利好权益资产。目前我国居民70%以上的财富都集中在房地产上,强化对房地产市场的调控,中长期来看比较利好权益资产;特别是近期股市表现比较好,这种资产转移可能会加速。



重点关注此次限购趋严的信号意义

此次深圳房地产限购政策趋严,具有比较强的信号意义。
深圳作为中国“最年轻的”一线城市,前一段时间深圳楼市火爆,豪宅秒光、新盘遭连夜排队疯抢等现象受到各界的广泛关注。此次调控政策升级,也算是对前期深圳房地产市场火爆、房价较快上涨的回应。


其实,在全国范围来看,不仅是深圳,近期其他地区的房地产调控也在陆续升级。比如,今日内蒙古也调整了住房公积金的使用政策,取消借款人“同户籍”家庭成员购房也可使用公积金贷款的政策,停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。


结合今年年初,多地都曾出现楼市松绑政策“一日游”的情况,表明坚持“房住不炒”的总体基调并没有改变;显示了决策层对于压住地产,支持科技创新、进行产业转型升级的决心。


房地产调控升级,利好股市?


从居民资产配置的角度来讲,目前我国居民70%以上的财富都集中在房地产上,强化对房地产市场的调控,中长期来看比较利好权益资产;特别是近期股市表现比较好,这种资产转移可能会加速。


根据国外的经验,多数发达国家都曾经历过居民资产配置从地产为主到以金融资产为主的转变:比如,以20世纪90年代的日本为例,1994年日本居民配置非金融资产的占比为55.2%,其中大部分为房地产资产,而2017年这一占比降至36.1%,绝对规模减少440万亿日元。特别是90年代日本楼市泡沫破灭,非金融资产大幅缩水,居民财富增配金融资产的速度也明显加快。


目前,我国居民70%以上的居民财富都配置在房地产相关的资产上,这个比例远远高于美国/日本/韩国等,而房产、存款以外的资产配置不足15%。我们认为,未来在“房住不炒”的指引下,进一步趋严的房地产调控政策将逐步降低房地产投资属性,将释放大量沉淀在地产行业的资金。


而从资产角度来说,能够承接这万亿体量资金的,只有资本市场(当然还有实体经济,但是投资实业对于普通投资者来说,壁垒比较高)。准确来说,应该是权益市场,特别是随着债券进入熊市,不少银行理财产品亏损,而最近股市表现较好,居民资产配置向权益资产的转移可能会加速。


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